物流地產專門建造高標準的倉儲和物流設施，可以滿足消費市場和電商對現代物流設施的需求。現代物流地產的經營范疇主要包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體，并為一些企業提供回租融資服務，同傳統倉儲企業相比,它更強調倉儲管理的現代化、規模效應、協同效應。
1. 與物流企業協同合作
物流地產本質上是物流企業與房地產開發商的結合，經營模式有四種：
地產商開發后，租售給物流商并代其管理。即日常物流業務由物流公司操作，開發商只是負責投資開發和物業管理。大型的物流地產商都運用此模式，例如普洛斯。
物流商自有地產，自己經營管理。即物流企業是相關物流設施投資建立的主體。這種模式在前期的資金投入很大，運營成本較高。典型企業如上海百聯集團
地產、物流商直接合作經營。即物流商、地產商通過成立項目公司或協議、合同等其他契約方式共同出資、合作經營。這種模式充分發揮了地產商拿地優勢和物流企業的專業優勢，但是后期可能會出現利益分配問題。
第三方整合開發運營模式。通過第三方將物流企業和地產商各自的資源進行整合，同時對物流企業和地產商的資格、實力進行審查
2. 彌補高端物流設施稀缺
傳統的低端倉儲建設十分簡陋，現代化的叉車很難進行倉儲作業；中端倉儲雖然對倉儲結構進行了升級，但是凈高有限；而現代倉儲要求層高較高，擁有數量眾多的門以供裝卸和貨物的即時轉運。
我國現代倉儲的比例很小，大概占到倉儲資源的20%左右，但是隨對高端專業的物流設施的需求不斷增強，加上現代物流地產對高端物流設施的定位，新興的物流地產大有機會去彌補這方面的空白。
3. 提供個性化、多樣化服務
現代物流地產的客戶具有多樣性，主要集中于消費市場以及與消費市場相關的第三方物流企業。以普洛斯為例，其快消、餐飲、零售客戶占比超過50%。由于這些客戶對倉儲的需求不盡相同，比如餐飲行業需要恒溫或冷庫來保證貨品的質量，而快消或零售商需要以流通為主的倉儲來保證出貨速度。物流地產商可以根據多樣化的需求來進行個性化定制建設。
